O crescimento da compra de imóveis usados com subsídios do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) ganhou força em 2024 e segue firme em 2025, provocando impacto direto sobre a dinâmica da construção civil. Pela primeira vez, as unidades usadas representaram 27% de todos os contratos firmados no programa — o maior índice desde sua criação. Enquanto o modelo amplia o acesso à moradia em tempos de crédito caro, especialistas alertam para os riscos econômicos associados à queda no ritmo de lançamentos e à menor geração de empregos no setor.
Em resposta à pressão das construtoras, o governo federal reduziu em 2024 o valor máximo para financiamento de imóveis usados e exigiu entrada maior de compradores da faixa 3, mas voltou atrás em parte das medidas neste ano. Em 2025, os valores de entrada foram reduzidos nas regiões Sul, Sudeste, Norte, Nordeste e Centro-Oeste, além da criação da faixa 4 — que permite a aquisição de imóveis, inclusive usados, por famílias com renda mensal de até R$ 12 mil, com juros anuais de 10%.
A principal crítica das entidades do setor, como a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), é que o avanço dos usados não movimenta a cadeia produtiva da construção, nem contribui diretamente para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), principal fonte de financiamento do programa. Por outro lado, a Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) vê com bons olhos a flexibilização das regras, destacando o alívio proporcionado às famílias em meio à alta da Selic, que mantém o crédito tradicional em patamar elevado, próximo de 12% ao ano.
Para o economista Alfredo Freitas, da ABMI, as mudanças recentes representam um “alento” para compradores que enfrentam dificuldade em conciliar renda, valor de entrada e prestações. Segundo ele, apesar da retração de 5,5% na oferta geral de imóveis no início de 2025, o mercado segue equilibrado e otimista com o impulso que a faixa 4 deve trazer ao longo do ano.
A diferença entre imóveis novos e usados está no documento de “habite-se” — que define como nova qualquer unidade regularizada há até 180 dias. Passado esse prazo, o imóvel passa a ser considerado usado, mesmo sem ter sido habitado. A Caixa Econômica Federal, gestora do MCMV, mantém os mesmos critérios de elegibilidade para ambos: não possuir outro imóvel no município, não ter sido beneficiado por programas anteriores e comprovar renda e capacidade de pagamento.
O governo federal, diante do desafio de equilibrar oferta, emprego e acesso à moradia, busca calibrar o programa. Enquanto os imóveis novos seguem como motor de dinamismo econômico e geração de renda, os usados atendem a um nicho crescente de famílias pressionadas pelo custo do crédito e escassez de lançamentos. O desafio em 2025 será manter o FGTS sustentável e o setor aquecido, sem comprometer a abrangência social da política habitacional.
